重購自用住宅扣抵綜所稅額

 提醒您！重購自用住宅除了土地部分可退土地增值稅以外，房屋的部分也有扣抵綜合所得稅額的優惠。

去年成交的老客戶來電詢問，申報綜所稅時如何計算"重購自用住宅扣抵稅額"一事。小弟特列出相關規定供有需要的人參考！

針對2年內為求換屋的民眾，5月申報綜合所得稅時，採核實認定，符合資格者，可申請「重購自用住宅扣抵稅額」抵扣綜合所得稅。

買屋獲利申報綜合所得稅，申報方式有二，其一為以房屋評定現值計算的「標準認定」，因通常低於市價，民眾較常採用。但在實價登錄上路後，政策趨向回歸稅法本意的核實課稅，若擔心被追討稅款，民眾可改採「核實認定」，將房屋售價扣除當初買價，再扣除相關支出費用，算出的獲利所得納入綜所稅中申報。

除此之外，採「核實認定」報稅的民眾，若在2年內換屋，還可用「重購自用住宅扣抵稅額」，以抵扣的方式來節省支出。

2間均為自用住宅

申請「重購自用住宅扣抵稅額」，買賣不分先後。但購入的房價必須高於出售的房價，且2間房屋都符合自用住宅的條件，至於房屋所有權人並不限定本人，配偶或直系親屬亦可。

民眾以當年度的所得總額，扣除掉免稅額、扣除額、特別扣除額後，可得當年度綜合所得淨額，再將綜合所得淨額乘以稅率，再扣除累進差額，就可計算出當年度應納稅額的總額。「重購自用住宅扣抵稅額」的計算公式如下：

當年度應納稅額總額A值－當年度扣除售屋獲利所得後的應納稅額B值＝可扣抵的稅額。
如某甲當年度扣除免稅額與扣除額後，綜合所得淨額共150萬元，將150萬元乘以12%的稅率扣除累進差額後可得A值143600元。假設某甲房屋獲利所得為100萬元，將150萬元扣除房屋獲利所得100萬元後，以此50萬元乘以5%的稅率得B值25000元，將143600元減去25000元，剩下的118600元即為可抵扣稅額。

 

符合條件（須同時符合下列條件）
（一）出售或重購之房屋係以納稅義務人本人或其配偶名義登記的。
（二）納稅義務人出售或重購之房屋均須為自用住宅。
（三）納稅義務人出售自用住宅房屋已繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅。
（四）於出售自用住宅房屋完成移轉登記日起2年內重購者，先購後售者也適用。
（五）重購自用住宅的房屋其價額超過原出售價額者。

扣抵限額
重購自用住宅扣抵稅額以納稅義務人出售自用住宅年度，因增列該筆財產交易所得後所增加的綜合所得稅額為限。但原財產交易所得已依規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。其計算公式：
（A）出售年度的應納稅額（包括出售自用住宅房屋之財產交易所得）。
（B）出售年度的應納稅額（不包括出售自用住宅房屋之財產交易所得）。
（C） （A）－（B）＝重購自用住宅之房屋可扣抵或退還稅額

應檢附之證件
（一）戶口名簿影本。
（二）房屋所有權狀或建築物登記謄本。
（三）重購及出售自用住宅房屋之買賣契約書及收付價款證明影本；或向地政機關辦理移轉登記買入、賣出之契約文件影本。（以2次登記日計算，相距期間應為2年內）。委建房屋如無法取得地政機關移轉登記之契約文件影本，應以委建契約、建築執照及使用執照影本代替，並以建物總登記所屬年度，視為重購自用住宅完成移轉登記年度。

您不可不知的相關規定
（一）納稅義務人出售自用住宅房屋，於2年內重購樓房乙棟，其中第1層出租或供營業使用，第2、3層供自用住宅使用，如該2、3層之房屋價款超過原出售自用住宅價款者，仍可以適用重購抵稅。
（二）納稅義務人出售自用住宅的房屋後，以自建方式取得自用住宅之房屋，得適用本項之規定。
（三）納稅義務人及其配偶分別出售自用住宅2棟，並於2年內重購自用住宅乙棟以上，重購房屋總價超過出售房屋總價額者，原出售自用住宅所繳納之綜合所得稅額，可適用重購自用住宅扣抵稅額。
（四）納稅義務人以本人或其配偶名義出售自用住宅之房屋，而另以其配偶或本人名義重購者，仍得適用重購自用住宅扣抵稅額之規定。
（五）申請扣抵或退還之綜合所得稅額，係指出售該年度（以所有權完成移轉登記日所屬年度為準）綜合所得稅確定時，因增列該財產交易所得後所增加之綜合所得稅額。
（六）申請扣抵或退還年度，先售後購者，為重購之所有權移轉登記年度；先購後售，為出售之所有權移轉登記年度。