如何正確申報計算個人財產交易所得

 話說內政部表示推動實價登錄，係為資訊公開透明。未來是否走向實價課稅，則屬財政部規劃權責。在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據，所以短期內不會實價課稅(？)。

        今年幾位客戶反應，已經收到國稅局要求民眾將原本依「財政部公佈之財產交易所得標準」課稅的申報案件，改依實際成交價格重新申報個人財產交易所得稅。由於大部分民眾沒有採用實價申報的經驗，小弟特此整理申報個人財產交易所得算式供各位參考之！

        目前計算個人出售房屋計算財產交易所得，有下列兩種方式申報。民眾請依自身狀況，決定並擇一申報。

一、 實際買賣價格核實申報：
以申報出售房屋的財產交易所得為例，實際售屋收入得減除之細項如下：(參照所得稅法第14條)

(1)成本部分：包括取得房地之價金、購入房屋達可使用狀態前支付之必要費用（如仲介費、契稅、印花稅、規費、代書費或公證費等），於房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息，以及在取得房屋所有權後，於使用期間內所支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。

(2)移轉費用部分：為出售房屋所支付之必要費用（如仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等）。

(3)至取得房屋所有權後，於出售前支付之各項費用，除前述轉列房屋成本之增置、改良或修繕費外，其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。

 

舉例說明：
(一)98年購入A房屋價格1億元，仲介服務費100萬元、契稅20萬元、印花稅3萬元、代書費2萬元。
(二)100年以1.5億元售出A房屋，支付仲介服務費300萬元。

(三)100年土地公告現值3,400萬元＋房屋評定現值600萬元。
(四)個人綜合稅適用稅率為40%(為使舉例簡單化，忽略累進稅率差額)。
計算式：
出售價：1.5億元
原買價：1億元
原購屋成本：（仲介費100萬＋契稅20萬＋印花稅3萬＋代書費2萬）＝125萬
出售移轉費用：（仲介費300萬）＝300萬
建物比例：600萬／4,000萬＝15%(備註一)
15,000萬－10,000萬－（125萬＋300萬）＝4,575萬
4,425萬×15%＝686.25萬（財產交易所得）
663.75萬×40%＝274.5萬（應納財產交易所得稅）

二、依財政部公佈之財產交易所得標準課稅：
其未申報或未能提出符合規定之證明文件者，稽徵機關得依財政部公佈之該年度個人出售房屋財產交易所得標準核定之。 

以100年度台北市個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準：依房屋評定現值之42％計算。

所得計算方式：房屋核定契價(備註二) × 所得標準
以上述A房屋相同條件為例：
600萬×42%＝252萬（財產交易所得）
252萬×30%＝75.6萬（應納財產交易所得稅）


客戶：採用實價申報是否比較不划算?
小弟個人觀點：實價課稅是政府既定的方針!透過上述例子，目前情況下採用實價課稅看起來似乎不划算。但政府這幾年逐步調高財產交易所得標準...37%->42%->...，往後勢必拉近上述兩種申報方式金額的差距。屆時，或許會出現類似現在個人綜合所得稅申報方式。民眾自行選擇，用標準扣除額或列舉扣除額方式申報。

備註一：個人出售房地其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。

備註二：
房屋現值查詢：查詢房屋現值，有兩個方式，查看當年度房屋稅單上就有房屋現值或是親自到稅捐稽徵處申請房屋稅籍證明，都可以查出房屋的現值。
稅捐處申請「房屋稅現值證明」時需帶房屋所有權人之身分證及印章。

延伸新聞報導-售屋獲利未實際申報，經查獲者須補繳及受罰款
【MyGoNews廖賢龍/台北報導101/11/23】財政部南區國稅局表示，個人出售房屋，應以房屋所有權移轉登記日所屬年度申報財產交易所得。並以出售房屋之實際成交價格減除成本費用後之差額為財產交易所得（損失），誠實申報繳納稅款，以免被查獲短漏報遭受補稅及處罰。
 
南區國稅局指出，王君2011年間經國內某銀行結購鉅額外匯再轉匯甲公司設於該銀行之OBU帳戶，因其年紀甚輕，所得不豐厚，卻擁有鉅額資金結購外匯，引起國稅局高度注意。
 
國稅局經由王君結匯帳戶追查資金來源，查得乙科技公司向王君購入不動產，分別支付價款房屋1,600萬元、土地1,500餘萬元，另查得該房地係王君2004年間繼承取得，繼承時之房屋時價為450萬元、土地時價為750萬元，此次買賣交易獲有利益近2千萬元，雖土地交易所得，免納所得稅，但房屋移轉部分卻僅按出售時房屋評定現值之8%申報財產交易所得10萬元。
 
王君明知出售房屋大賺一筆，卻僅申報財產交易所得10萬元，與實際獲利金額1,150萬元相差甚遠，案經查獲除補徵綜合所得稅外，並按所漏稅額處0.5倍罰鍰。