停車位產權與登記問題解析

 

壹、車位的種類：

一、  停車空間之配置分為：

１.室外（法定空地無法登記）平面式、機械式

２.室內（以主建物方式登記）平面式

３.地下室（用途為防空避難室兼停車場或停車場，以主建物、附屬建物、公共設施）機械或平面式

二、  依「停車進出方式」與「車位使用方式」的不同可分：

１.「坡道、平面式」

２.「坡道、機械式」

３.「升降機、平面式」

４.「升降機、機械式」

５.「水平（垂直）式機械循環」

三、  依建築相關法規停車空間之種類分為：

１.法定停車空間（位）

２.自行增設停車空間（位）

３.獎勵增設停車空間（位）

貳、定義及差異

一、  法定停車空間（位）：是指起造人在申請建照（新建、增建、改建或變更用途）時，依據建築法規（建築技術規則建築設計施工編所應設置的停車位數下限

二、  自行增設停車空間（位）：是指起造人在規定之「法定停車位」數量外，在不影響消防、逃生設施及進出動線之前提下且經工務機關核准後，額外自行增設的停車位部份

三、  獎勵增設停車空間（位）：依「台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」、「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」及「高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」所獎勵停車設置而增設供公眾使用（依營建署解釋原區分所有權人不應排除於公眾之外）者稱為獎勵停車位

四、  自行增設停車空間（位）及獎勵增設停車空間（位）之確切位置範圍，依使用執照所附竣工平面圖上所標示之位置為準（法定以黃色標線繪出，自行以橙汁標線繪出，獎勵以紅色標線繪出）

設置「獎勵增設停車空間（位）」，起造人可依法獲得增加「允建樓地板面積的獎勵」，而設置「自行增設停車空間（位）」則無此項優待

參、車位規格：（建築技術規則）

一、  大車位：寬２‧ ５公尺 、長 ６公尺 （１ ５平方公尺 ）

二、  小車位（設置於室內之停車位，其１/２車位數規格）：寬２‧２ ５公尺 、長５‧７ ５公尺 （１２‧９ ４平方公尺 ）【註】以上停車場室內淨高不得小於２‧ １公尺

三、機械車位：寬２‧ ２公尺 、長５‧ ５公尺 、淨高１‧ ８公尺 （不通行人員時高１‧ ６公尺 ）

肆、停車位產權登記方式：

基本上可分為「公共設施持分無獨立權狀」與「視同區分所有建物有獨立權狀」兩種

一、８０年９月１７日（含）以前申請建照執照核發日者

１.    停車位不分類

２.可以共同使用部分（公共設施持分）方式登記，但無單獨權狀，隨同主建物移轉

３.可以主建物、附屬建物方式登記，有單獨權狀

二、  ８０年９月１８日（含）以後申請建照執照核發日者（台北市以８１年８月４日為劃分點）

１.車位分：法定停車位，自行增設停車位，獎勵增設停車位

２.法定停車位：

 (1) 產權登記方式：

只能以「共同使用部分（公共設施持分）」方式登記為大公或小公，「所有權」是屬於全體區分所有權人所共有，但是「使用權」則可以透過全體區分所有權人簽定「分管契約」的方式，約定給本棟大樓中的特定住戶專用

以共同使用部分登記之停車位於辦理登記時其適用之登記事由及登記原因一覽表
所有 權人	有無車 位編號	車位變動登記	登記事由	登記原因
相同	有	權利範圍相同，二車位編號互為調整	停車位編號變更或標示變更登記	交換
		權利範圍不同，二車位編號互為調整	權利範圍變更或標示變更登記	權利範圍變更
	無	權利範圍不同，二車位互為調整	權利範圍變更或標示變更登記	權利範圍變更
		一車位取得	權利範圍變更或標示變更登記	權利範圍變更
不同	有	權利範圍相同，二車位編號互為交換（不需申報契稅）	停車位編號變更或標示變更登記	交換
		權利範圍不同，二車位編號互為交換（需申報契稅）	所有權移轉	交換
	無	權利範圍不同，二車位互為交換 （需申報契稅）	所有權移轉	交換
		一車位取得 （需申報契稅）	所有權移轉	買賣或贈與 （視契約而定）

一、  自行增設停車位與獎勵增設停車位：

(1) 產權登記方式：

＊只要「自行增設停車位」與「獎勵增設停車位」的座落位置能與「法定停車位」作出明確區隔，且具有獨立出入口，便可申領所在地址證明後，據以申請「獨立權狀」方式登記

＊如與「法定停車位」同屬同一樓層而無法區隔者，則要以「共同使用部分」方式登記為公共設施持分（大公或小公）

(2) 處分方式為二種：

＊「公共設施持分」登記者，同「法定停車位」處分方式

＊「獨立權狀」方式登記，可以單獨移轉給其他第三人所有

 

伍、停車位銷售方式：

一、「918」以前：

１.申領地下室所在地址證明並登記權狀後，依停車位數出售予特定住戶，亦可單獨出售給第三人；但應另行訂定「協議書」分管停車位位置

２.  申領地下室所在地址證明並登記權狀後，違規重新規劃施工超劃超賣停車位。可核對「使用執照」即可發現申領地下室所在地址證明並登記權狀後，將產權以持分分式出售予同棟全體住戶。但「使用權」再以輪流或抽籤方式決定，通常使用停車位時須另付管理費，銷售前須確實告知使用方式

３.  合併在其他區分所有建物（如一樓或警衛室）之附屬建物中銷售

４.  登記為公共設施（大公，無獨立權狀）並出售予全體住戶，將造成公設比例過高之現象

５.  登記為公共設施（小公，無獨立權狀）但出售予買車位之住戶，該公設部分只能隨同主建物一併移轉或和其他區分所有權人間調整其持分

６.  登記為公共施設，買車位者持分車位的面積，不買車位者只持分車位以外（車道或防空避難室）之面積。除非住戶規約有約定專用之協議，或相互訂定分管協議，否則必有使用權與所有權之爭執

 

二、「918」以後：

法定停車空間與法定防空避難設備，「918」以後無法另行申領「防空避難所在地址證明」，單獨另編建號，而須強制以「　共同使用部分」方式登記

 

銷售如下：

１.  登記為大公，無獨立權狀並出售予全體住戶，將造成公設比例過高之現象。該公設部分只能隨同主建物一併移轉或和其他區分所有權人間調整其持分登記為小公，出售於購買車位之住戶登記為公共設施（小公，無獨立權狀）但出售予買車位之住戶，該公設部分只能隨同主建物一併移轉或其他區分所有權人間調整其持分

３.登記為特定戶之小公出售於特定住戶之持分

４.登記為大公由購買車位之住戶多持分車位之面積登記為公共設施，買車位者持分車位的面積，不買車位者只持分車位以外（車道或防空避難室）之面積。除非住戶規約有約定專用之協議，或相互訂定分管協議，否則必有使用權與所有權之爭執。

 

陸、曾犯錯誤：

１.經紀人帶看位置錯誤（未與管理員確認位置）31號帶看成33號；B2帶看成B1。

２.屋主告知之車位位置與實際不符，經紀人亦未確認。

３.車位規格告知不符，原可停大車位交屋後發現只能停小車。

４.現場車位使用位置與建物平面圖不符，管委會要求恢復原狀。

５.停車位使用權方式未告知，買方誤以為有權利，但管委會要求要持分地下層所有權才有權利抽籤使用。

６.屋主（地主）在公共設施自劃停車位，交屋後遭其他住戶檢舉，要求回復原狀。

7.國宅物件公設面積包含地下室持分，但不一定有使用權，須要另繳納管理費才可停車。

８.法定空地無分管協議書，但計價賣給買方，交屋前又無法交付有使用權之證明。

９.空地規劃為社區停車場，但屋主未將空地土地所有權過戶給買方，以至買方無法有使用權利。

 

柒、相關法規

１.建築法

２.停車場法

３.建築技術規則

４.臺北市建築法定空地臨時機械式停車架設置辦法

５.臺北市建築物附設停車空間繳納代金及管理使用辦法

６.臺北市立體停車塔設置要點

７.臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點

８.臺北市機械停車設施暫行管理要點

９.臺北市利用空地設置平面式臨時路外停車場申請程序