都更房地交易有哪些稅？個人V.S.公司

客戶的內湖松柏園社區即將都更，詢問都更後賣掉要繳多少房地合一稅？

 地主是屬於「個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉」，所以是適用20%的房地合一稅。持有土地超過10年以上，適用房地合一稅獲利15%稅率。

 

都更後，房地交易怎麼課稅？個人V.S.公司

都市更新後的產權取得時間點認定甚為複雜，因不同的身分而有所差異。有鑒於此，若僅以一套規則對應所有的都市更新權利關係人有失公平，故於房地合一所得稅方面，政府針對不同身分別的權利關係人(個人、公司)規劃了相異的稅制規定，請見下圖。

 

課稅時點實例解說

讓我們藉由都市更新實例，分別以個人及公司身分的角度說明：自都更中分回的房屋，於實際情形中應該繳納的稅負，以及與適用稅率相繫的房地持有時間。

(一)個人(土地所有權人)

1. 應繳稅負：於交易從都更中分回的房地後，個人應繳稅負如下：

    (1) 土地：土地增值稅。

    (2) 房屋：房地合一稅。

2. 持有期間：根據「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第五點，個人以自有土地與營利事業合建分屋所取得之房屋，應以該土地之持有期間為準。

在出賣人為個人的情況下，房地持有時間為A時點至C時點，約為39年。

(二)公司

1. 應繳稅負：於交易從都更中分回的房地後，營利事業應繳稅負如下：

    (1) 土地：房地合一稅、土地增值稅。

    (2) 房屋：房地合一稅。

2. 持有期間

根據「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第四點，營利事業實施都市更新事業，依權利變換取得都市更新後之房屋、土地，其房地取得日之認定，為都市更新事業計畫核定之日。

在出賣人為營利事業的情況下，房地持有時間為B時點至C時點，約4年。

 

政府為了鼓勵都更與危老重建，稅務認定上優惠較多，所有權人參與都更或危老重建後取得新房地，未來不僅土地部分有機會免稅，房屋部分還能從優計稅。

 

不論是個人或公司，參與都更或危老重建，隨後取得更新或重建後房地並出售時，在房地合一稅2.0的架構中，都可以適用較寬鬆的規定。

 

首先是土地方面，可回到所有權人原取得土地的日期，判斷是否應適用房地合一2.0，這代表市場上大多數適用舊制的土地，也就是2015年12月31日前取得的土地，參與都更後出售，仍可適用舊制規定，也就是土地交易所得不課稅。

 

而在在房屋方面，則是以都更後新成屋的所有權移轉登記日為準，雖然會因此適用新制，但可以注意房屋「持有期間」的認定。

 

根據財政部發布的《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，參與都更及危老重建分回的房屋，適用房地合一稅2.0時，其持有期間計算，可以土地持有期間為準，也就是說，原有的舊制房地參與都更，計算持有期間時，一定會超過五年以上，也就能適用較低的15%或20%稅率。

 

即便是原持有期間未滿五年的房地，參與都更後首次出售，也可適用20%稅率，以上都算是新制針對都更及危老案件的獎勵措施。

 

參與都更或危老重建，假設個人與建商談得部分現金回饋，這部分價金收入也要應納入房地合一稅2.0當中申報所得。

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正義整理了一份都更或危老時，

個人或公司身分採「委建」、「合建分售」、「合建分屋」時，應繳納的稅種。

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