房產繼承再繼承後出售，直接課房地合一稅

客戶詢問長輩102年買進房產，子女105年繼承可用舊制(財交稅)，晚輩108年再次繼承為什麼適用新制(房地合一稅)？

 

小弟特此詢問財政部稅賦屬所得稅二科，得知解釋令意旨：適度鬆綁繼承(一次)可適用舊制，之後回歸母法「登記取得日」認定。倘若無限次數繼承(贈與)皆要適用舊制，勢必造成所得稅收與追朔查核不易。

 

追問，繼承(贈與)價值以公告現值申報，造成日後出售被課高額稅費一事。若以市價申報，願意多繳遺產(贈與)稅是否可行？

 

回覆：所得稅法有出價取得跟非出價取得，繼承及贈與皆屬非出價取得。不像買賣移轉一樣有實際交易行為，所謂「市價」稅務人員無法查核，現階段採用「時價(公告現值)」計算。

 

回到主題，依財政部發布104年8月19日台財稅字第10404620870號令：「如屬被繼承人在104年12月31日前已取得者，得免適用新制〜若符合所得稅法第4條之5第1項第1款(新制)規定之自住房屋、土地者，納稅義務人得選擇依同法第14條之4(新制)規定計算房屋、土地交易所得。」

 

因此104年前取得房地產，105年後繼承取得適用舊制。繼承人未出售再次發生繼承，此時繼承人(第三代)出售屬於104年12月31日前取得之房屋土地者，也是適用新制(房地合一稅)。

 

同理，夫贈與舊制房地給妻，妻出售可依財政部106年3月2日台財稅字第10504632520號令適用舊制。如果未出售又因繼承，而由繼承人出售者，應適用新制。

 

再者，配偶之一方依民法第1030-1條規定，行使剩餘財產差額分配請求權取得之房屋、土地。其新舊制認定為《配偶之他方原取得該房地之日》，但是未出售而發生繼承者，其新舊制認定為繼承取得之房地之《繼承開始日》。只要發生繼承了就斷開之前的所有優惠認定。

 

舉例：爸爸102年買，兒105年繼承後出售可選舊或新(自用)。假如，兒105年繼承後沒賣，結果孫108年繼承後來賣就適用新制。

 

母賣的話是舊制，若母死亡是在105年後，子繼承再賣就是新制。如果當初沒贈與母，直接孩子繼承賣，就符合10404620870舊制，自用可選新制。母賣是符合10504632520解釋令。