預售屋買賣簽約概述

預售屋簽約注意事項

預售屋之契約可分為 (1) 可換約

　　　　　　　　　 (2) 不可換約

可 換 約：不承作履約保證

不可換約：可於簽約時同意至權狀核下且填妥異動單、經產調完成無誤後承作履保，但用印後才可將保證書發給客戶。而款項可於簽約時入專戶（加計利息），或於用印流程將簽約、用印款一併入專戶。

簽約時應注意事項

＊可換約

１.定義：建商同意原來買方更換登記名義人

 ２.應注意事項：

(1)如何付款？比例？

(2)約定換約時間，雙方會同建設公司辦理換約手續。

(3)約定換約費用由哪方負擔？換約費多少？

(4)換約時未付之工程款及貸款由款項中扣除。

(5)換約時查明有無土地增值稅變更設計費用。

(6)賣方與建設公司簽定之合約書由公司暫保管，換約時由經紀人陪同客戶換約。

(7)換約後權利義務關係以買方與建設公司新訂合約書為準。

(8)並將新合約書影印乙份歸檔，為保障買方已付之簽約款，俟換約完成時交還賣方撕毀作廢。

＊不可換約

１.定義：建商不同意原來買方更換登記名義人

２.應注意事項：

(1)買方與賣方彼此之間權利與義務，依賣方與建設公司所簽訂之合約書為依據。

(2)合約書依賣方與建設公司所簽訂之坪數與實際建物權狀核下之坪數，如有誤差在１%或２%以上，以賣方與建設公司約定之每坪單價為貼補或以買賣雙方合約書單價貼補。

(3)賣方與建設公司簽定之合約書正本由公司暫為保管。

(4)為保障買方已付之簽約款，由賣方開立與簽約款同額之商業本票作為履行合約之擔保。

(5)完稅款付訖並由買方開立與尾款同額之商業本票擔保尾款之給付，等尾款付清再交還買方撕毀作廢，本票暫交公司保管。

(6)有關瓦斯裝管費、大樓清潔費以及有關共用等設備之工程費用約定由哪方負擔。

(7)有關變更工程建材所須之費用由哪方負擔。

(8)依建設公司交予賣方之房屋現況交屋。

(9)用印時間以賣方取得所有權狀三日內用印並約定以當時公告現值申報增值稅。

＊停車位之產權登記方式

１.主建物登記-「專有而專用」，如建造執照之申領日期係在80年9月18日 以前者，可另申領「防空避難所在地址證明書」以主建物登記，有權狀獨立建物產權。

２.附屬建物登記-「專有而專用」，附屬在同一地下層或地下室之其他建物亦可附屬在一樓建物內登記。

３.公共設施登記-「共有而共用」，地下室之法定「防空避難室兼停車場」如建照執照在80年9月18曰以後始申領者，必須以「共用使用」方式登記為全體住戶所共有共用。

（大公或小公登記）

４.不登記所有權-「共有而專用」，僅持有使用權，停車位使用者與土地所有權人間可能發生有地租或使用期限關係。

＊案例

一、原建築融資未淮銷-土城市美麗宏國

ANS.賣方之權狀核發下來應先申請「他項權利部」全部謄本確認建築融資是否淮銷，據以判斷是否承作履保。

二、營造廠（法定抵押權）查封-新莊市一道彩虹

ANS.依民法＃513法定抵押權無須登記。承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物或為此等工作物之重大修繕者，承攬人就其承攬關係所生之債權對定作人之不動產有抵押權。

影響：

１.銀行核撥之貸款可能會要求清償。

２.產權無法移轉。

３.買方貸款進度延後。

４.履約保證責任生效。