個人買賣房地產造成虧損，可否申報財產交易損失予以扣抵所得？

有客戶收到國稅局信函今天特地來電詢問，關於房屋買賣損失申報個人財產交易特別扣除額一案。以下是小弟特別整理出相關「個人財產交易損失扣抵規定」供有需要的人參考之！

 

首先有關個人綜合所得稅中財產交易損失特別扣除額之適用範圍？

一、依所得稅法所稱財產交易損失，係指納稅義務人及其配偶、受扶養親屬於年度中出售房屋，並非為經常買進賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之損失。 

而財產交易損益之認定，係以出售時的成交價額，減去原本取得成本以及一切改良費用後的餘額，若餘額為正數即為所得；若為負數即是損失。例如納稅義務人賠售房屋所生之損失即屬財產交易損失。

除外情形，個人因金錢借貸未獲清償所造成之損失（如遭倒債）；購買預售屋因建商倒閉而遭致損失，皆非屬所得稅法稱之財產交易損失，故此類損失無法認列扣除。又個人出售土地之交易所得免稅，所以如出售之房地未劃分或僅劃分買進或賣出之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。

投資上市公司股票損失，因證券交易所得自民國79年1月1日起停止課徵所得稅，證券交易損失亦不得自綜合所得額中減除。(所得稅法施行細則第八條之四、所得稅法第四條之一及第四條之二分別規定)

二、申報扣除財產交易損失，要檢附相關證明文件，以憑核認。且每年度之扣除額，以不超過當年度申報的財產交易所得為限；若當年度沒有財產交易所得或是財產交易所得額比財產交易損失少，還沒有扣除的財產交易損失可以在以後三年度的財產交易所得中扣除。(所得稅法第十七條第一項第二款第三目規定) 

個人出售房屋，財產交易所得或損失的計算方式及應檢附的證明文件？

財產交易所得或損失之計算方式，係以交易時之成交價額，減去原始取得成本，及因取得、改良及移轉該項資產所支付的一切費用後，如餘額為正數，則屬「財產交易所得」；如餘額為負數，則屬「財產交易損失」。申報時納稅義務人需檢附的文件，包括房屋購入及售出契約書（私契）、收付價款的紀錄證明，以及買賣交易當時所取具的成本及費用憑證： 

一、成本方面：包括

(一)取得房屋的價金。
(二)購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等）。
(三)房屋移轉登記完成前向金融機構借款的利息。
(四)取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能，且非二年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

特別注意的是取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，都是屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。

二、移轉費用方面：

為出售房屋支付的必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

提醒事項：

一、納稅義務人出售房屋如果未能提示買賣證明文件或提示不完整，稅捐稽徵機關將參照當年度財政部核定的當地「各年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」核定課稅。


二、當年度有財產交易所得，而前三年度有財產交易損失者，則應檢附稽徵機關核發前三年度之財產交易損失證明單，方可據以扣除當年度之財產交易所得。納稅義務人若未取得上開財產交易損失證明單，則仍可檢附該出售房屋之原始購入及售出契約書、發票等相關付款證明，向戶籍所在地之稽徵機關申請補發。