蘆南蘆北農地變建地，價格漲4倍有支撐？

 捷運新蘆線蘆洲總站周邊大樓林立，但鄰近的南北側農業區現況多為廢耕狀態，目前多為違建的鐵皮工廠。新北市政府經過長期規劃檢討後，日前啟動「蘆洲南北側農業區專案通盤檢討」案，並安排於8月29日及9月5日向民眾說明草案的規劃方向。

業者指出，建地的價格優於農地，農業區變更為建築用地勢必帶動土地價格，依據實價登錄所揭露近一年的交易資料，蘆洲總站北側農業區土地交易單價每坪20萬元~29萬元，而鄰近的住宅用地單價則65萬元~85萬元。

至於附近的住宅市場，目前鄰近北側的平均房價約每坪35萬元，鄰近南側約每坪30萬元，而蘆洲站周邊大樓約每坪45萬元，預期南北側住宅推案價格會在35萬元~45萬元間，若環狀線Y20及Y22通車，對當地的生活機能及價格支撐性會更有助益。

Q1：為何要農地變建地？地價上漲4倍之多，會有支撐嗎？

城市發展壯大是必然現象，一般來說有「新市區建設」與「舊都市更新」兩種方式。

以蘆洲為例，蘆洲人口成長快速，現行人口數逾 20 萬人超過原計畫人口數 17 萬人，導致公共設施不敷使用；此外，蘆洲地區之農業區總面積約為220.38 公頃，佔計畫總面積約 34.2%，現況為廢耕及違章工廠使用居多。所以在舊都市更新不易的狀況下，最快的方式就是變更都市計畫，從低度使用變成高度使用。

依據新北市政府資料，擬檢討變更農業區的範圍如下：

北側打算塑造商業、休閒、居住三者共榮之蘆岸之丘水岸發展區，落實水岸城市目標，南側規劃以捷運 Y20 站為中心之捷運生活圈。 


大家看到這裡，會覺得「蘆北水岸發展區」未來的房價比較高，還是「蘆南發展區」呢？土地價格的成長預測，還是得回到最終區域定位與推案房價的可能性，回過來反應目前原料的價格。

我個人覺得「蘆北水岸發展區」未來有機會做水岸豪宅商業區的開發，「蘆南發展區」則適合一般大眾並結合TOD大眾運輸導向模式發展。

Q2：現在聽到要變更，是進場投資的時機嗎？買100坪農地，變更後也是拿回100坪嗎？位置會變嗎？

首先大家要知道，「土地變更」從低度利用地到高度利用地，政府讓地價直接翻倍100%還你，哪有那麼好的事？投資前大家要先了解「區段徵收」這個名詞，像桃園航空城開發也是走「區段徵收」的路。

所謂區段徵收是政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要，對於一定區域內之土地全部予以徵收，並重新規劃整理。開發完成後，由政府直接支配使用公共設施用地，其餘之可供建築土地，部分供作土地所有權人領回抵價地之用，部分作為開發目的或機關使用，剩餘土地則辦理公開標售、標租或設定地上權，並以處分土地之收入抵付開發總費用。

大家可以看下表比較「一般徵收」、「市地重劃」、「區段徵收」的不同：

區段徵收分回的抵價地一般以50%為原則，也就是說，你有100坪的農地，後來可能分回50坪的建地。而且土地分配的分回也是以抽籤進行，與原土地位置無關。

來看看目前「蘆北水岸發展區」及「蘆南發展區」的規劃，各有不同的商業區、住宅區及公共設施配置，大家覺得抽籤分回的土地落在哪裏最好呢？

報載農地變建地，土地價格漲4倍，但地主其實只拿回一半土地，所以應該是賺2倍而已。但這些都是預測值，過去農地區段徵收變建地的過程中，在農地徵收禁止移轉前，已有一波波的農地買賣，許多建商老闆都趁此機會收越多的農地，以後分回的建地才夠大。至於開發完成後各地主配到大小不一的土地，之後又有一波土地整合買賣的漲幅。

聽起來很不錯，但真正賺很大的投資人多在政府公告前就進場收購，慢慢等了，甚至有人醞釀超過十年喔！想當個有智慧的「田僑仔」，除了有遠見，資金口袋也要夠深啊！