房屋相關交易資料應妥善保存，以作為申報交易所得。

最近財政部加強查核預售屋買賣，相關新聞沸沸揚揚。許多客戶頻頻來電詢問手上預售屋移轉時，其中獲利部分該如何計算報稅一事。紀宏特此整理如下：

 

依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定：「財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」不論買賣成屋或轉讓預售屋權利，只要實際有獲利所得，就應申報財產交易所得。

 

所以民眾預售屋買賣只要有價差，就算是財產交易所得，賣方必須要把這筆錢列入個人綜合所得申報繳稅。

 

依上述資訊看起來預售屋穫利計算依據是買進價-賣出價=實際所得。這跟目前成屋買賣多數用公契來核定的稅基不同，買賣雙方要比較注意一下。

 

提醒房屋買賣之相關交易資料應妥善保存，以便作為申報房屋財產交易所得之證明。

 

依所得稅法規定，如果房屋原本是出價購買取得的，則出售房屋時之財產交易所得，應以本次房屋交易時之成交價額，減去「取得」之成本（價格），以及因取得、改良及移轉該房屋而支付的一切「費用」後之餘額為所得額，申報綜合所得稅；如果原是繼承或贈與而無償取得者，則以房屋交易時之成交價額，減去繼承時或受贈時該房屋之「時價」，以及因取得、改良及移轉該房屋而支付的一切「費用」後之餘額為所得額，申報綜合所得稅。

 

個人出售房屋（包括被法院拍賣）之交易所得應併入綜合所得稅內申報。申報時應檢附買進及賣出該房屋之買賣契約書（私契）、收付價款之紀錄證明、購屋之必要費用（例如契稅、印花稅、仲介費、代書費、規費等）、裝潢或修繕費，及出售房屋支付之必要費用（例如仲介服務費）等證明文件，供稽徵機關核實認定財產交易所得或損失。

 

但是房屋使用期間繳納之房屋稅、管理費、借款利息等，均屬房屋使用之相對代價，不得列為成本或費用減除。如果不能提出證明文件，稽徵機關即得依財政部規定之標準核定財產交易所得。

 

因此，房屋買賣之原始資料，包括買賣私契、資金收付流程、貸款資料及相關必要費用之證明文件一定要取得且保存好，一旦房屋虧本出售或沒賺錢時可作為舉證，以維護權益。

 

預售換約屬於民法上債權債務權利的買賣交易，與成屋交易繳稅的方式有所差異，一般成屋交易若有明顯增值，實務上屋主不太會選擇以實際買賣價差來報稅，不過預售換約僅能以實際價差扣除費用後報稅。不少換約民眾，可能不知道或忘記申報財產交易所得。若被查獲，可能就得補稅。

 

延伸資訊：個人綜合所得稅採累進稅率

所得淨額 ................... × ... 稅率 ........ － 累進差額 ... ＝ 應納稅額

0~370,000................. × ..6%...... － 0….. ＝

370,001~990,000....... × ..13%........ － 25,900….. ＝

990,001~1,980,000... × ..%........ － 105,100….. ＝

1,980,001~3,720,000. × ..30%........ － 283,300….. ＝

3,720,001 以上 .......... × .40%.......... － 655,300….. ＝