房地產不同法令中的二房與自用住宅認定標準

從去年開始「二房」這個名詞就常常出現在電視媒體報章雜誌上頭，小弟在執行業務上，常發現不少客戶會將不同法令的「二房」誤解混淆，甚而誤觸法令被追繳稅款一事。殊不知在房地產眾多法令中，關於「二房」的定義與規定並不相同。

為此，小弟特別整理近期較熱門的法令中關於不動產裡牽涉到有「二房」的定義供大家參考。期待，能明白不同法令中的"二房"與"自用住宅"認定標準。

一、選擇性信用管制(不動產方面)：指央行就一般銀行客戶新購住宅或商業用房屋貸款，規定貸款最高限額。
http://www.cbc.gov.tw/content.asp?mp=1&CuItem=37096

本規定關於二房的定義：金融機構承作購屋貸款，應向財團法人金融聯合徵信中心辦理歸戶查詢，借款人本人已有一戶以上房屋（含基地）為抵押之擔保放款，且用途代號為「1」者(購置不動產)。

本規定限制(99年6月25日)：
特定地區：指台北市及台北縣十個縣轄市（板橋市、三重市、中和市、永和市、新莊市、新店市、土城市、蘆洲市、樹林市、汐止市）。
(一)不得有寬限期。
(二)貸款額度最高不得超過房屋（含基地）鑑價金額之七成。
(三)除前款貸款額度外，不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額。
本規定限制(99年12月31日)：
(一)特定地區：新增新北市三峽、林口、淡水等3區。
(二)貸款成數：受限戶之最高貸款成數由7成降為6成。
(三)借款人：除原規定之自然人外，心曾公司法人亦須受規範。
(四)未於2010年12月30日(含)前核准之案件，一律案前述新版規定辦理。

由此可知，借款人名下已經有一筆房屋貸款的話，要再申請(購買)第二間房屋貸款的話，則會被定義為受限戶(俗稱二房的管制對象)。反之名下有房地產但無背負房貸，要新購屋申請房貸時，則不受上述信用管制的貸款最高限額限制。這就是為甚麼有人名下有好幾間房產，但又不是信用管制裡面的「二房」。

二、特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅)不動產方面：房屋或土地短期交易之移轉稅賦，屬於動態稅。

本條例關於課徵(二房)對象的定義：
有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物：
一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。
二、符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地，且出售後仍符合前款規定者。(以下省略)

本條例規定：房屋、土地持有期間在二年以內特種貨物及勞務稅之稅率為百分之10，持有期間在一年以內者，稅率為百分之15。

由此可知，持有之不動產若非屬上述定義者，則會被定義為特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅)課稅對象(二房對象)。

 

不同法令中對「自用住宅」的定義分別列示如下

特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅)：
所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。

土地增值稅自用稅率「一生一次」：
一、土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地
二、地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記
三、都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分
四、一人一生享用 1 次為限
五、自用住宅建築完成 1 年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值10%

土地增值稅自用稅率「一生一屋」：
一、出售都市土地面積未超過1.5公畝(約45坪)部分或非都市土地面積未超過3.5公畝(約105坪)部分；
二、出售時土地所有權人與配偶及未成年子女，無該自用住宅以外房屋；
三、出售前持有該土地六年以上；
四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年；
五、出售前五年內，無供營業使用或出租。

自用地價稅：
一、都市土地未超過3公畝，非都市土地未超過7公畝，超過部分以一般稅率計算
二、地上房屋為本人、配偶或直系親屬所有
三、本人、配偶或直系親屬於該地辦竣戶籍登記
四、無出租無營業
五、土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用稅率，以一處為限

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  「一生一次」與「一生一屋」自用住宅優惠稅率之差異性
  有些土地交易事情很難碰得到，但是卻並不代表應該「不知道」，民眾於出售土地時，如符合自用住宅用地要件，可申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，一生適用一次。