不動產實價登錄-藉以調整土地現值與評定現值接近市價

這幾天一位香港籍老客戶越洋來電，他問：什麼是實價登錄？台灣政府這幾年增修了好多房地產法令，加上「奢侈稅」、「實價課稅」及調整公告現值...等措施。看得讓人眼花撩亂，到底是怎麼一回事？小弟在此將法令作一彙整，同時也供有需要的網友參考：

 

 「實價登錄」：顧名思義就是必須將不動產實際的交易價格作一登錄，負責登錄的是內政部所屬的地政機關。此法令預計101年7月1日開始實施實價登錄，舉凡買賣移轉、預售屋和委託仲介買賣租賃成交案件都要實價登錄。※違反實價登錄罰則：處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰。

 

我們先從法令面來看政府有哪些相關規定：

房屋方面，依個人綜合所得稅法第14條規定，應以交易時之成交價額－成本－費用＝餘額為財產交易所得。惟個人如未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關才按房屋評定現值之固定比例推計所得額課稅。

 

土地方面，依憲法第143條及平均地權條例第36條規定，於土地所有權移轉時，依照土地漲價總數額計算徵收土地增值稅；另為避免重複課稅，爰規定免徵所得稅。另依平均地權條例第40條規定，公告土地現值不得低於一般正常交易價值之一定比例，且應逐年接近一般正常交易價格。地方政府如落實執行上開規定，使公告土地現值與市價相當，也等同土地增值稅是按市價課徵。

 

從實務面來看：

台灣以往的不動產稅制中，房屋與土地的所得是分開課徵，且法源依據也有所不同；由於查不到房屋實際交易價格，因此都是按「房屋評定現值」來課財產交易所得稅，而土地交易則是依據「土地公告現值」課徵土增稅，但不課營所稅及所得稅。為此，不動產買賣民眾就習慣以政府的「評定價格」作為課稅的標準，房屋有房屋評定現值(主要作為課徵契稅的標準)，土地有土地的公告現值(主要作為課徵土地增值稅的標準)，但上述價格與實際的「成交價」有段距離，一般評定價格是遠低於成交價(市價)的，所以政府課徵的稅額自然就少很多。

 

房屋評定現值離市價有段距離，土地公告現值也嚴重與市價脫節。致使土地交易價格超過公告現值，亦衍生出贈與稅或遺產稅避稅空間；另依營業稅法第八條規定土地交易免徵營所稅，這也造成建商藉壓低房價，提高土地售價，規避售屋稅負，或公司負責人以個人名義購地，以倍數之上作帳售予公司，墊高土地成本及房地營建總價成本，嚴重扭曲房地所得比等。

 

政府規劃，不動產實價登錄制度建置後，各地方政府地政機關依據平均地權條例規定每年調整之土地公告現值，即可參考登錄價格，使土地公告現值與市價相當。目前內政部規劃逐年調整公告土地現值，至104年達到市價9成。屆時，政府將以「不增加自用住宅的稅率」為原則，對於非自用住宅房屋及土地交易可全面採實價課稅。至自用住宅部分，為免增加人民課稅負擔，仍應維持現行課稅規定。

※內政部地政司實價登錄問與答：http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnews.asp?cid=1003&mcid=2028

 

以下是關於實價登錄的報導：

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實價登錄七月上路 房價走向不二價(理財周刊 2012/03/19)【撰文˙攝影／顏瓊真】

 

京城建設財務經理周敬恆談到，因實價登錄與實價課稅脫鉤，基本上，對房市的衝擊大為降低，但心理影響還在。就建商來說，實價登錄能促使交易價格透明化，房價「不二價」時代將可提早來臨。

 

根據立法院去年十二月三讀通過的「地政三法」修正條文，要求不動產交易權利人、地政士或不動產經紀業者，應在買賣完成所有權移轉登記三十天內，向主管機關申報登錄成交案件之實際交易價格；賣預售屋的代銷業者，也應於代銷契約屆滿或終止的三十日內，申報登錄，逾期或不實登錄者，將處三∼十五萬元的罰鍰。

 

至於民眾可直接上網查詢交易案例的價格、區位、構造、屋齡、交易面積等資訊，而案例也會以「去識別化」及「區段化」方式呈現。

 

買賣價格具公信力 降低砍價行為

 

中華民國不動產代銷全國聯合會理事長黃輝認為，實價登錄實施後，對代銷業者來說，也可省去購屋者「殺很大」的殺價行為，基本上，高低樓層價格有差，另同一樓層中，面河、面公園與沒有景觀的價格差多少，藉由價格透明化，可省去購屋者疑慮。

 

內政部也政令宣導表示，由政府公告的實際價格，對買賣雙方將更有「公信力」，買方可避免因不熟悉行情，而遭有心人士亂哄抬價格，屋主也不必擔心買方砍價，以致把價格拉得老高。實價登錄使價格公開透明，可縮短雙方對行情的探索時間，促進房市交易效率。

 

另有房仲業者表示，根據美國、日本與中國大陸等已實施實價登錄及課稅的國家，案件一成交，馬上就上網登錄，價格可查詢得到，議價空間相對有限，以大陸來說，約在五％以內，而美國約只有二％，至於日本更是「不二價」。台灣房屋研究中心執行長邱太煊指出，實價登錄和國際趨勢接軌，未來銀行在房貸審核上，由於有數據可以參考，可望加速房貸審核。此外，房價透明化後，在供給稀少的精華地段將有穩盤、撐盤作用，但在供給量大的市郊，房價影響可能就會比較大一些。