未舉證買進成本，按「所得比率」計算售屋所得

 學員來電詢問關於財政部擬針對豪宅從重課稅！未舉證買進成本者，按財政部設定的「所得比率」計算售屋所得一事。

  

經查新聞中報導財政部規劃將「豪宅」臺北市售價逾8,000萬元（其他縣市5,000萬元）的高價房屋；售屋者若未舉證買進成本，稅捐機關可以售價扣除土地價格後的房屋實際售價，按財政部設定的12%至17%的「所得比率」計算售屋所得。

 

  

這篇報導看似賣屋所得會變很高，仔細計算發現其實不然。目前以國稅局要求的依實際買賣價格核實申報計算，以申報出售房屋的財產交易所得為例，計算公式如下：

  

 

未舉證買進成本，按「所得比率」計算售屋所得

 

  

舉例臺北市某豪宅為例，假設出售價格2億,獲利8000萬，

 

一.如果是以實際資本利得課稅，已經達到個人所得稅當中的最高級距40%。換算下來，至少應該被課稅3200萬元。

 

二.以目前國稅局要求按「實價課稅」計算:8000萬*房屋價值比30%=個人財產所得2400萬。

 

三.然而套用新聞報導財政部規畫的12%至17%的「所得比率」計算售屋所得=2億*房屋價值比30%=6000萬*所得比率17%=個人財產所得1020萬。

 

 

上述可知目前土地和房屋是采分離課稅，其中土地課稅比重占七成以上，如果買賣房屋期間，土地現值公告沒有調整、或調整幅度不大，土地部分就幾乎課不到稅；就算有課到土增稅，按土地現值公告仍然還是有落差，因為土地的市價增值幅度往往比公告來的多太多了。