如何正確申報個人財產交易所得

不論賣屋是賺錢或賠錢，依照規定都必須申報財產交易所得。又因去年底國稅局大動作展開溯及追查96年度逃漏稅的開罰動作。可想而知，勢必會讓國人5月乖乖的的申報去年的所得狀況。去年若有出售不動產的民眾，今年申報的重心應該更會花在個人財產交易所得這一項目上。

最近多位客戶關心到底5月時，要如何正確申報個人財產交易所得一事，特此整理如下供各位參考。

 

核課基礎以財產及權利因交易移轉(課徵年度以登記日為基準)而獲取得之所得，其核課方式有二

 

一、核實認定：
例如個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，得依所得稅法第十四條第一項第七類之規定核實認定。既以出售時的成交金額，減去原來取得時的成本和一切改良費用後的餘額，作為申報金額。

 所得計算公式：賣出總金額－(買進總金額－購買房屋出售房屋時支付之一切必要的費用(例如仲介費、契稅、代書費、規費、印花稅等等)）＝房屋財產交易應稅所得。

二、依財政部公佈之財產交易所得標準課稅：
其未申報或未能提出符合規定之證明文件者，稽徵機關得依財政部公佈之該年度個人出售房屋財產交易所得標準核定之。

所得計算方式：房屋核定契價 × 所得標準

１０２年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準如下：
台北市：

高級住宅依房屋評定現值之４８％計算、非高級住宅依房屋評定現值之４２％計算。

新北市：

板橋、中和、永和、新店、新莊、土城、三重、蘆洲依房屋評定現值之３３％計算。

汐止、林口、樹林、泰山依房屋評定現值之３０％計算。

淡水、五股依房屋評定現值之２３％計算。

三峽、深坑、八里依房屋評定現值之１９％計算。

鶯歌、瑞芳、石碇、坪林、三芝、石門、平溪、雙溪、貢寮、金山、萬里、烏來依房屋評定現值之１４％計算。

註：高級住宅之認定依「台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」第１５條規定為準

房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經逐棟認定具有下列八項標準，為高級住宅，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計：
（一）獨棟建築（二）外觀豪華（三）地段絕佳（四）景觀甚好
（五）每層戶少（六）戶戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全
前項認定標準，除商業大樓及已依第十四點規定加成課徵之房屋外，自100年7月1日起實施。

 

以上您可以根據自身的狀況，衡量使用何種方式申報。

另外值得注意的是，若同一年度賣出件數過多(例如超過5件以上，)非自用住宅時，可能會被財政部認定為營業質(就是所謂的投資客)。

依財政部95/12/29台財稅字第09504564000號令：個人以營利為目的購屋銷售應課徵營業稅之情形釋示函令，個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售，如符合下列要件之一者，自97年1月1日起，應依法課徵營業稅：
一、設有固定營業場所（除有形營業場所外，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。
二、具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。
三、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。
四、其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。

備註：房屋核定契價值可查詢公契或房屋稅單，土地公告現值可由土地登記謄本中得知，實際負擔的房屋財產交易所得稅以稅捐稽徵處核發稅單之金額為準。
房屋評定現值可向房屋所在地鄉鎮市公所查詢，或查閱最新一期房屋稅單。

 

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawContent.aspx?pcode=G0340003

 

延伸閱讀依所得稅法規定：

納稅義務人並非經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益。

 

所得年度係指房屋所有權移轉登記日期所屬年度為準，計算方式為個人出售房屋（包含被法院拍賣、或與他人交換房屋，或以中途變更名義方式出售者），以交易時之實際成交價格減原始取得之實際成本，以其餘額，申報財產交易所得，申報時應檢附證明文件。

又如個人出售不動產，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，則房屋之財產交易損益，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值總額之比例計算。實務上用契稅課稅現值(核定契價)或房屋現值概算×房屋所在地之稅率＝房屋買賣的財產交易所得。

如未申報或未能提出證明文件，其財產交易所得依財政部所定之標準，按房屋稅課稅現值一定比例計算核定。

因此個人出售房屋除能提出交易時實際成交價格及原始取得成本費用的證明，經查明屬實者，得以其差額為財產交易所得或損失外，未能提出者，稽徵機關將依財政部核定之標準核定其出售年度財產交易所得。